İçeriğe geç
Tapu ve Kadastro

Kat Mülkiyeti

Tamamlanmış bir binanın bağımsız bölümleri üzerindeki tam mülkiyet hakkı. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır. İskan ruhsatı alınmış yapılarda mümkündür.

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 1 uyarınca, tamamlanmış bir yapının daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve bağımsız olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve kat mülkiyeti kütüğünde kendi sayfasında tescil edilir.

Kat mülkiyeti, kat irtifakının tersidir: kat irtifakı henüz tamamlanmamış yapılarda proje aşamasında kurulan geçici bir haktır; yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) düzenlendikten sonra 60 gün içinde resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu çevirme işlemi için ayrıca yönetim planı istenmez.

Kat mülkiyetine geçmek için gerekli belgeler (KMK md. 12): mimari proje, yönetim planı, yapı kullanma izin belgesi. Tapu siciline tescil ile hak doğar. Kat mülkiyeti kurulunca anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti bu rejime geçer — sadece bir veya birkaç bölüm için kat mülkiyeti kurulamaz (KMK md. 10).

Hak ve yükümlülükler: Her kat maliki bağımsız bölümünde mülkiyet hakkına sahiptir ama arsa payı oranında ortak alanların (temel, çatı, asansör, bahçe, merdiven) mülkiyetine de ortaktır. Aidat, sigorta primi, bakım giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Ödenmeyen aidata aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır (KMK md. 20/2).

Örnekler

  • 1.İstanbul Ataşehir'de 20 daireli bir sitenin iskanı çıktıktan sonra müteahhit kat irtifakını kat mülkiyetine çevirir; her daire sahibi ayrı tapu alır.
  • 2.Aidat ödemeyen bir kat malikine karşı yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir (KMK md. 37).
  • 3.Ortak yerlerin (çatı, dış cephe, asansör motoru) yenilenmesi 4/5 çoğunluk gerektirir; bağımsız bölüm içi tadilat sadece maliki ilgilendirir.

Sık Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı farkı nedir?expand_more
Kat irtifakı yapı tamamlanmadan kurulan geçici haktır — proje aşamasında daireler arsa üzerinde belirlenir. Kat mülkiyeti ise iskan ruhsatından sonra verilen tam mülkiyet hakkıdır. Yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesiyle kat irtifakı 60 gün içinde resen kat mülkiyetine çevrilir (634 sayılı KMK md. 14).
İskansız evde kat mülkiyeti olur mu?expand_more
Hayır, klasik kat mülkiyeti iskan ruhsatı gerektirir. Ancak KMK md. 19 uyarınca yapı iskanı olmasa bile **iskan mecburiyeti doğmuş ve bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılıyorsa**, yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. İmar barışı ile Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapılarda da kat mülkiyeti tescil edilebilir.
Aidat ödememenin yasal sonucu nedir?expand_more
KMK md. 20/2 uyarınca aylık **%5 gecikme tazminatı** işler — bu oran kanunla sabittir, yönetim planıyla değiştirilemez. Borçlu maliğe karşı işletme projesi veya kurul kararı ile icra takibi başlatılabilir. Uyuşmazlık çözüm yeri **sulh hukuk mahkemesidir** (KMK md. 33).
Yönetim planı ne yapar, nasıl değişir?expand_more
Yönetim planı, kat malikleri arasındaki anayasadır — ortak alan kullanımı, yönetim organları, aidat, cezalar gibi kuralları tanımlar. Tüm kat malikleri ve halefleri (yeni alıcılar) ile yönetici/denetçileri bağlar. Değiştirilmesi **kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu** gerektirir (KMK md. 28). Yönetim planı kanuna aykırı hükümler içeremez ve kat malikine kanunen tanınan hakları daraltamaz.

İlgili Terimler

Kat İrtifakıTapu TesciliYapı RuhsatıMülkiyet

Kaynaklar

  • • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
  • • KMK md. 1 (tanım), md. 10-14 (tescil), md. 20 (giderler), md. 28 (yönetim planı)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24