İçeriğe geç
Tapu ve Kadastro

Kat İrtifakı

Henüz tamamlanmamış yapının bağımsız bölümleri üzerinde, arsa payı ile birlikte kurulan geçici ayni hak. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2/c, 3, 14 kapsamında; yapı tamamlanınca kat mülkiyetine dönüşür.

Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, ileride inşa edilecek yapının bağımsız bölümlerine isabet edecek arsa payları üzerinde kurulan geçici ayni haktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 2/c ve 3 kapsamındadır. Kat mülkiyeti yapı tamamlandıktan sonra kurulurken, kat irtifakı proje aşamasında kurulur — bu sayede müteahhit daireleri satabilir, alıcılar tapu alabilir.

Kuruluşu (KMK md. 14): Arsa maliki veya tüm paydaşların istemi, mimari proje ve yönetim planı ile birlikte tapu müdürlüğüne verilir. Her bağımsız bölümün ilgili olduğu arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir. Tapu, bağımsız bölüm numaraları ve eklentileri referansıyla kurulur. Elektronik ortamda mimari proje gönderimi zorunludur (2018'den itibaren, 7099 sayılı Kanun md. 6 değişikliği).

Kat mülkiyetine dönüşüm (KMK md. 14): Yapı tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskan) düzenlenir. Bu tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesi üzerine kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir — ayrıca yönetim planı istenmez. Çevirme işlemi ücretsizdir. Bu andan itibaren her bağımsız bölüm müstakil gayrimenkul niteliği kazanır.

Kat irtifakında satış ve devir: Kat irtifaklı daire normal tapu gibi satılabilir, ipotek konulabilir, miras kalabilir. Alıcı, yapının tamamlanmamış olmasının riskini üstlenir — müteahhit taahhüdünü yerine getirmezse eserin tamamlanmasını talep davası açabilir (Borçlar Kanunu md. 470 vd.). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kat irtifakı ile arsa maliki ve yüklenici arasında pay dağılımı somutlaşır.

Özel durumlar: (1) Yapı alacaklısı kanuni ipoteği (TMK md. 893) kat irtifakı tesis edilmiş binalarda da uygulanır. (2) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (2018 değişikliğiyle KMK md. 14, 7327 sayılı Kanun md. 11) — yüklenici tarafından talep edilirse ilgili idare tarafından kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis işlemi yapılabilir. (3) DASK kat irtifaklı binalarda da zorunludur — 6305 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölümler için poliçe şarttır.

Örnekler

  • 1.Müteahhit 20 daireli projeyi başlatmadan önce arsa malikinden arsa payı karşılığı kat irtifakı kurdurdu; her daire için ayrı tapu senedi çıkarıldı. Alıcılar daireleri kat irtifaklı olarak satın aldı. Yapı 2 yılda bitti, iskan alındı, 60 gün içinde kat mülkiyetine resen çevrildi.
  • 2.Alıcı kat irtifaklı bir daireyi 2 milyon TL'ye aldı; DASK poliçesi + tapu işlemi yapıldı. Müteahhit daireyi 1 yıl geç teslim edince alıcı eserin tamamlanmasını dava ile talep etti (BK md. 470).
  • 3.Kat karşılığı inşaat: arsa sahibi %50, müteahhit %50 pay aldı → kat irtifakı kurulumunda her iki tarafın alacağı bağımsız bölümler belli oldu; tapu beyanlar hanesine işlendi.

Sık Sorulan Sorular

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı nedir?expand_more
**Kat irtifakı** yapı **tamamlanmadan** proje aşamasında kurulur — geçici bir ayni haktır. **Kat mülkiyeti** ise yapı tamamlandıktan ve iskan alındıktan sonra kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Yapı kullanma izin belgesi düzenlendikten sonra 60 gün içinde kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir (KMK md. 14). Her iki halde de bağımsız bölüm satılabilir, ipotek konulabilir; pratik fark ruhsat durumu ve mimari projenin tam uygulanmasıdır.
Kat irtifaklı daire almak riskli mi?expand_more
Risk var: (1) Yapının tamamlanmaması — müteahhit finansal zorluk yaşarsa proje durabilir. (2) Projeye aykırı yapım — yapı mimari projeden sapabilir, iskan alınamayabilir. (3) Alacaklılar — müteahhidin borcu için projede haciz konulabilir. Risk azaltmak için: (a) Müteahhidin sicili ve geçmiş projeleri incelenmeli; (b) Arsa payı ve bağımsız bölüm numarası tapuda net görülmeli; (c) Banka kredisi kullanılacaksa banka ekspertizi güvence sağlar.
Yapı kullanma izin belgesi çıkmazsa ne olur?expand_more
İskan alınamazsa kat mülkiyetine çevirme işlemi yapılamaz. Uygulamada sık karşılaşılan sorun — ruhsat aykırılıkları veya iskan prosedürü eksikleri nedeniyle iskan geç çıkar. Bu durumda kat irtifakı geçerliliğini sürdürür; alıcı dairesinde oturabilir ama satarken sorunlar çıkabilir. **KMK md. 19/1** uyarınca iskan zorunluluğu doğmuş ve bağımsız bölümlerin **2/3'ü fiilen kullanılıyorsa** kat mülkiyeti hükümleri yönetimde uygulanır.
Kat irtifakı nasıl iptal edilir?expand_more
İptal nadiren gerekir çünkü yapı tamamlandığında zaten kat mülkiyetine çevrilir. Ancak proje terk edilirse: (a) Tüm malikler anlaşarak **terkin** talep edebilir; (b) Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmezse alıcı **tapu iptali ve tescil davası** ile payını sicilde düzeltebilir; (c) Fesih halinde arsa payları arsa üzerinde paylı mülkiyet olarak kalır. Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır.

İlgili Terimler

Kat MülkiyetiYapı RuhsatıTapu TesciliDASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Kaynaklar

  • • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2/c (tanım), md. 3 (genel hükümler), md. 14 (kuruluş ve dönüşüm)
  • • 7099 sayılı Kanun (2018) md. 6 (elektronik proje gönderimi değişikliği)
  • • 7327 sayılı Kanun (2021) md. 11 (idare tarafından re'sen tescil imkânı)
  • • TMK md. 893 (yapı alacaklısı kanuni ipoteği)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24