İçeriğe geç
Emlak İşlemleri

Kredi Değerleme

Banka veya finans kuruluşunun, konut/ticari kredi teminatı olarak gösterilen taşınmazın değerini BDDK ve SPK mevzuatı çerçevesinde tespit ettirmesi. Ekspertiz ile aynı temel süreçtir; kredi özelinde kullanılır.

Kredi değerleme, bir banka veya finans kuruluşunun, ipoteğe dayalı bir kredi başvurusunu onaylamadan önce teminat olarak gösterilen taşınmazın piyasa değerini tespit ettirme sürecidir. Teknik olarak gayrimenkul değerleme (ekspertiz) ile aynı metodolojiyi kullanır ancak bankacılık mevzuatı özelinde ek şartlar vardır.

Yasal çerçeve: Banka, BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu) denetimine tabidir ve bankaların kullandığı değerleme şirketleri SPK lisansı yanında bankanın kendi onaylı değerleme şirketleri listesinde olmalıdır. Her büyük banka (Ziraat, İş Bankası, Garanti BBVA, Akbank, QNB, Yapı Kredi vb.) kendi anlaşmalı değerleme şirketleri havuzuna sahiptir; alıcı genelde bunu seçemez.

Süreç:

1. Kredi başvurusu yapıldıktan sonra banka kredi değerleme talebini bağlı değerleme şirketine gönderir. 2. Uzman taşınmazı yerinde inceler: m², oda sayısı, yapı yaşı, imar durumu, tapu kaydı, emsal satışlar. 3. Uzman karşılaştırma / gelir / maliyet yöntemlerinden uygun olanı uygulayarak değer tespit eder. 4. Rapor bankaya teslim edilir; genelde 5-10 iş günü içinde sonuçlanır. 5. Banka, ekspertiz değerinin %75-80'ine kadar kredi verir (LTV = loan-to-value oranı). Kalan peşinat alıcıdan.

Banka ekspertiz farkı: Genellikle alıcı beyan ettiği satış bedelinin altında değer gelir; bu banka için risk yönetimi açısından normaldir. Alıcı için farkın peşin kapatılması gerekebilir. Kredi değerleme sadece o krediye özel geçerlidir — başka bir bankaya geçişte yeni ekspertiz istenir.

Ücret: 2026'da ortalama konut ekspertizi banka hesabına yaklaşık 5.000-8.000 TL, iş yeri ekspertizi 10.000 TL+ seviyesindedir; taşınmazın büyüklüğü ve niteliğine göre değişir. Ücret çoğunlukla alıcıya yansıtılır.

Örnekler

  • 1.Alıcı 4 milyon TL'ye daire aldı; banka ekspertizi 3.700.000 TL değerledi → banka %80 LTV ile 2.960.000 TL kredi verir, alıcı 1.040.000 TL peşin koyar.
  • 2.Banka A'nın verdiği kredi değerleme raporu Banka B için geçerli değil; alıcı banka değiştirirse yeni ekspertiz ücreti öder.
  • 3.Ticari kredi başvurusunda mağaza ekspertizi: yıllık kira geliri + benzer mağaza emsal satışları + yapı maliyeti üçlü analizle değerlenir.

Sık Sorulan Sorular

Ekspertiz ile kredi değerleme farkı nedir?expand_more
Metodolojik olarak aynı süreçtir — fark amaç ve düzenleyicidedir. **Ekspertiz**, genel bir kavramdır ve mahkeme, vergi, sigorta gibi amaçlarla da yapılabilir. **Kredi değerleme**, bankanın kredi onayı için yaptırdığı ekspertizin özel adıdır ve BDDK + SPK çift denetimine tabidir. Raporlar genelde benzer formattadır; ancak kredi değerleme raporunda banka için özel risk ekleri (LTV hesabı, likidite analizi) bulunur.
Kredi değerleme ücretini kim öder?expand_more
Bankaya göre değişir: genelde **alıcı** öder ama bazı bankalar promosyon kampanyalarında ekspertiz ücretini karşılar. 2026'da konut için ortalama 5.000-8.000 TL. Ücret başvuru aşamasında tahsil edilir; kredi onaylanmasa bile iade edilmez.
Düşük ekspertiz geldi, ne yapabilirim?expand_more
İtiraz yolu sınırlıdır. Aynı bankaya ikinci ekspertiz talebi genelde reddedilir. Seçenekler: (1) farklı bir banka denemek (yeni ücret öder), (2) rapor hatalıysa SPK'ya şikayet etmek, (3) aradaki farkı peşin kapatmak, (4) satıcıyla fiyat pazarlığı yapmak. Ekspertiz değeri **piyasa değeri değildir**; bankanın risk değerlendirmesidir.
Kredi değerleme ne kadar sürer?expand_more
Tipik olarak **5-10 iş günü**. Uzman saha ziyareti için sizinle iletişime geçer; ev ziyaretinde kimlik gösterirler. Tapu ve belediye incelemesi için 2-3 iş günü daha gerekir. Rapor banka sistemine yüklendikten sonra kredi onay sürecine geçilir.

İlgili Terimler

Ekspertiz (Gayrimenkul Değerleme)İpotekMülkiyet

Kaynaklar

  • • 5411 sayılı Bankacılık Kanunu (BDDK yetkisi)
  • • 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili tebliğler
  • • BDDK ve SPK yetkili değerleme şirketleri listesi (bddk.gov.tr, spl.com.tr)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24