İçeriğe geç
Tapu ve Kadastro

İpotek

Bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni hak. Türk Medeni Kanunu md. 850-881 kapsamındadır. Tapu siciline tescille doğar; borç ödenmezse alacaklı taşınmazı icra yoluyla sattırabilir.

İpotek, bir alacağın ödenmemesi halinde alacaklının taşınmazı paraya çevirerek alacağını öncelikle tahsil etme yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 850-881 kapsamındadır. TMK md. 850 uyarınca taşınmaz rehni ancak üç şekilde kurulabilir: ipotek, ipotekli borç senedi, irat senedi. Bu üçü dışında bir rehin tipi kurulamaz (sayısı sınırlı ilkesi). Uygulamada Türkiye'de neredeyse tüm taşınmaz rehinleri ipotek şeklindedir.

Kurulma şartları: (1) Taşınmazın tapuya kayıtlı olması (TMK md. 853). Bölünmemiş paylı mülkiyette kişi sadece kendi payını ipotek verebilir. (2) Resmi şekil — tapu müdürlüğünde resmi memur huzurunda imzalanan ipotek senedi (TMK md. 856). (3) Tapu siciline tescil — tescille ipotek hakkı doğar. (4) Miktar belirliliği — TMK md. 851 uyarınca ipotek miktarı Türk parası üzerinden kesin olarak belirtilmelidir; yabancı para ipoteği sadece kredi kuruluşlarının yabancı para cinsinden verdiği kredilerde mümkündür.

İpotek çeşitleri: - Anapara (kesin) ipoteği: Alacak miktarı belli. Örn. 200.000 TL'lik bir borç için 200.000 TL'lik ipotek. TMK md. 875 uyarınca anapara yanında gecikme faizi ve takip masrafları da teminat altına alınır. - Üst sınır (limit) ipoteği: Alacak miktarı belirsiz; taraflar bir üst sınır belirler. Bankaların verdiği ticari krediler ve cari hesap kredileri için yaygın. Toplam borç (anapara + faiz + masraf) üst sınırı aşamaz (TMK md. 851/1-2). - Kanuni ipotek: Yasadan doğan ipotek. En önemlisi yapı alacaklısı ipoteği (TMK md. 893) — yüklenici ve zanaatkârların işi tamamlamasından başlayarak 3 ay içinde tescil hakkı vardır.

Fek (terkin): Borç ödendiğinde alacaklı ipotek fek yazısı verir; malik bu yazıyla tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteğin terkinini sağlar. Fek işlemi yapılmadığı sürece borç ödenmiş olsa bile ipotek kaydı tapuda kalır — bu nedenle takip edilmesi kritiktir.

Paraya çevirme (İİK): Borç ödenmezse alacaklı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı/ilamsız takip başlatır. Taşınmaz icra yoluyla satılır; satış bedelinden ipotek alacaklısı öncelik hakkıyla tahsilat yapar. Artan kısım diğer alacaklılara ve malike gider.

Örnekler

  • 1.Konut kredisi: Banka 2 milyon TL kredi verdi, ekspertiz 2.500.000 TL değer biçti → banka taşınmaza 2,5 milyon TL üst sınır ipoteği koydu. Kredi 10 yılda ödenince banka fek yazısı verdi, malik tapudan ipoteği sildirdi.
  • 2.Yapı alacaklısı ipoteği: Müteahhit dairelerini teslim edemeyen işverene karşı (TMK md. 893) işin tamamlanmasından itibaren 3 ay içinde kanuni ipotek tesis ettirdi; alacak teminat altına alındı.
  • 3.İpotek paraya çevirme: Borçlu kredisini 6 ay geciktirdi, banka icraya başvurdu; taşınmaz 3 milyon TL'ye satıldı, banka ipotek limiti içinde kalan alacağını (2,2 milyon TL) öncelikle tahsil etti, kalan 800.000 TL malike iade edildi.

Sık Sorulan Sorular

Anapara ipoteği ile üst sınır ipoteği farkı nedir?expand_more
**Anapara ipoteği** belirli bir kesin miktar için kurulur (örn. 500.000 TL kesin borç) — gecikme faizi ve takip masrafları kanunen ilave olarak teminat altındadır (TMK md. 875). **Üst sınır ipoteği** ise henüz doğmamış veya miktarı belirsiz alacaklar için kurulur (örn. bankanın cari hesap kredisi) — toplam teminat sınırı baştan belirlenir; faiz ve masraflar dâhil bu üst sınır hiç aşılmaz. Bankalar genellikle üst sınır ipoteği tercih eder.
İpotekli bir evi satabilir miyim?expand_more
Evet. İpotek mülkiyeti engellemez — taşınmazı satabilirsiniz, ancak ipotek yeni malikle birlikte devam eder. Yeni malik ipotekli olduğunu bilerek alır. Pratikte alıcı genellikle ipoteğin satışla birlikte fek edilmesini şart koşar; satış bedelinden bankaya borç kapatılır, fek yazısı alınır, satış tescilinde ipotek terkin edilir — tüm işlem aynı oturumda tapuda yapılabilir.
Kanuni ipotek nedir?expand_more
Yasadan doğan ipotektir — taraflar arasında sözleşme olmadan, kanun gereği doğan rehin hakkı. En önemlisi **yapı alacaklısı ipoteği** (TMK md. 893) — yapı üzerinde emek veya malzeme veren yüklenici, alt yüklenici ve zanaatkârlar işi tamamlamalarından başlayarak 3 ay içinde tapuya ipotek tescil ettirebilir. Süre hak düşürücüdür. Başka kanuni ipotek örnekleri: satış ipoteği (TMK md. 892), satıcı ipoteği, mirasçıların ipoteği.
İpotek ne zaman sona erer?expand_more
Üç yolla sona erer: (1) **Borcun ödenmesi + fek** — alacaklı fek yazısı verir, malik tapuda terkin ettirir. (2) **Taşınmazın yok olması** — tamamen yıkılma, deprem vb. (3) **Sözleşme sonucu kaldırma** — alacaklı kısmi veya tam fek yapabilir. Alacağın sona ermesine rağmen tapuda kayıt kalırsa hüküm doğurmaz ama yeni işlem engeli olabilir — borçlu malik **ipoteğin terkini davası** açabilir (Yargıtay 7. HD 2023/4487).

İlgili Terimler

Tapu TesciliMülkiyetHacizKredi Değerleme

Kaynaklar

  • • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 850-881 (taşınmaz rehni)
  • • TMK md. 893 (yapı alacaklısı kanuni ipoteği)
  • • İcra ve İflas Kanunu md. 149 vd. (ipoteğin paraya çevrilmesi)
  • • Tapu Sicili Tüzüğü

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24