İçeriğe geç
Tapu ve Kadastro

İntifa Hakkı

Bir başkasına ait şey üzerinde tam yararlanma hakkı sağlayan sınırlı ayni hak. Türk Medeni Kanunu md. 794-822 kapsamındadır. Hak sahibi şeyi kullanır ve semerelerinden yararlanır ama mülkiyeti başkasındadır.

İntifa hakkı, bir başkasına ait şey üzerinde hak sahibine tam yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 794-822 kapsamındadır. Hak sahibi şeyi kullanır, semerelerinden yararlanır ve zilyetlik hakkına sahiptir — ancak mülkiyet malike aittir (bu kişiye "çıplak malik" denir).

Kuruluşu (TMK md. 795): Taşınmaz üzerinde intifa hakkı tapu siciline tescil ile kurulur — resmi senet şarttır. Taşınır ve alacak üzerinde ise teslim veya temlik ile kurulabilir. Sözleşme, tek taraflı irade beyanı, vasiyet veya mahkeme kararıyla doğabilir.

Süre (TMK md. 797): İntifa hakkı hak sahibinin ömrünü aşamaz. Gerçek kişi için en fazla ömür boyu; tüzel kişiler için en fazla 100 yıl. Sözleşmede daha kısa süre kararlaştırılabilir (örn. 20 yıl). Süre bitince hak kendiliğinden sona erer, çıplak mülkiyet "tam mülkiyet"e döner.

Hak sahibinin yetkileri (TMK md. 803-811): (1) Kullanma ve yararlanma — şeyi tahsis amacına uygun kullanmak, kira verebilmek, semeresinden yararlanmak. (2) Muhafaza — şeyi koruma yükümlülüğü; normal aşınma dışında zararlardan sorumludur. (3) Yönetim giderleri — sıradan onarım, yıllık giderler hak sahibine aittir; olağandışı onarımlar malike. (4) Vergiler — olağan vergileri (emlak, gelir) hak sahibi öder. (5) Devir — intifa hakkı kural olarak devredilemez ve mirasla geçmez (kişisel haktır) ama kullanımı başkasına devredilebilir.

Sona ermesi (TMK md. 796-797): Hak sahibinin ölümü, süre bitimi, terkin, şeyin yok olması, malik ile hak sahibinin birleşmesi (konsolidasyon). Sonlandığında taşınmazda tescili terkin edilir ve mülkiyet çıplak malikte tam mülkiyete döner.

Yaygın kullanım: Miras planlaması (örn. anne-baba çocuklarına mülkiyeti veriyor ama kendilerinin ömür boyu oturma/kira geliri elde etme hakkını saklı tutuyor); bankaların teminat aracı olarak; evli çiftlerde (geride kalan eşin intifa hakkı, TMK md. 499).

Örnekler

  • 1.Anne-baba evlerini iki çocuğuna paylı mülkiyet olarak devredip kendi adlarına ömür boyu intifa hakkı tescil ettirdi → çocuklar malik, anne-baba oturma ve kira geliri hakkına sahip. Anne-baba vefat edince intifa hakkı sona erer; çocuklar tam malik olur.
  • 2.Şirket bir arsayı 30 yıllığına başka şirketin intifa hakkına konu ettirdi; intifa sahibi şirket üzerine bina yaptı ve işletti. Süre sonunda arsa ile birlikte tüm eklentiler asıl malike kaldı (TMK md. 818).
  • 3.Vasiyet örneği: vasiyetçi evini eşine ömür boyu intifa, mülkiyetini çocuklarına bırakabilir. Eş hayattayken evde oturur ve kira gelirini alır; ölümünden sonra tam mülkiyet çocuklara geçer.

Sık Sorulan Sorular

İntifa hakkı sahibi taşınmazı satabilir mi?expand_more
Hayır, çıplak mülkiyet malike aittir — malik satabilir ama alıcı intifa hakkı ile yüklü olarak taşınmazı alır. İntifa hakkı sahibi sadece **kullanım ve yararlanma yetkisini** başkasına devredebilir (örn. kira verebilir) ama **ayni hakkı** devredemez ve bu hak mirasçılarına geçmez (TMK md. 806 — kişiye bağlı haktır).
İntifa hakkı ile oturma (süknâ) hakkı farkı nedir?expand_more
**İntifa hakkı** şeyin **tam yararlanmasını** sağlar — kira verme, ticari kullanım, semere alma hepsi mümkündür. **Oturma (süknâ) hakkı** (TMK md. 823-825) daha sınırlıdır — sadece bir binada/dairede **oturmayı** sağlar; kira veremez, ticari kullanamaz. Her ikisi de kişiye bağlıdır ve mirasla geçmez.
İntifa hakkı çıkarma (fek) nasıl olur?expand_more
Sona erme sebebi doğduğunda (ölüm, süre bitimi, terk, taraflar anlaşması) tapu müdürlüğünden **terkin** talep edilir. Hak sahibinin ölümü belgelenir (veraset ilamı veya ölüm belgesi). Tek taraflı terk için hak sahibinin tapuda beyanı gerekir. Malik ile hak sahibinin aynı kişiye ait olması (konsolidasyon) da hakkı sona erdirir.
Emlak vergisi ve diğer giderler kime aittir?expand_more
TMK md. 811 uyarınca **olağan vergiler** (emlak vergisi, gelir vergisi) ve **sıradan bakım-onarım** giderleri intifa hakkı sahibine aittir. **Olağandışı onarımlar** (örn. deprem sonrası güçlendirme, çatı yenileme) ise malike aittir. Taraflar sözleşmede aksini kararlaştırabilir. DASK primi uygulamada genelde hak sahibi tarafından ödenir çünkü kullanan odur.

İlgili Terimler

MülkiyetTapu TesciliKat Mülkiyeti

Kaynaklar

  • • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 794-822 (intifa hakkı)
  • • TMK md. 823-825 (oturma hakkı)
  • • TMK md. 499 (sağ kalan eşin intifa hakkı)
  • • Tapu Sicili Tüzüğü (tescil usulü)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24