İçeriğe geç
İmar

Ayrık Nizam

Bir parselde yapılacak binanın, her yönden çekme mesafesi bırakılarak komşu parsellerle arasında açıklık olacak şekilde inşa edildiği yapılaşma düzeni. Villa / müstakil konut tipi yerleşimlerde yaygındır.

Ayrık nizam, bir parselde yapılacak binanın her yönden çekme mesafesi bırakılarak komşu parsellerdeki binalardan ayrı (araya açıklık bırakılarak) inşa edildiği yapılaşma düzenidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği tanımlar ve Türkiye'deki üç temel yapılaşma düzeninden biridir: (1) Ayrık nizam, (2) Bitişik nizam (komşu parsellere sıfır veya taş duvarla bitişik), (3) İkiz nizam (iki parselin bir cephede bitişik, diğer yönlerde ayrık).

Çekme mesafeleri: Ayrık nizamda her parselde (1) ön bahçe (yola cephesi), (2) yan bahçe (komşu parsel tarafı), (3) arka bahçe çekme mesafeleri bırakılır. Minimum çekme mesafeleri Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 25-27 ve yerel imar planlarınca belirlenir. Tipik değerler: ön bahçe 5 m, yan bahçe 3 m (+ bina yüksekliğinin 1/2'si ilave edilebilir), arka bahçe 3 m. Yüksek yapılarda (8+ kat) mesafeler artar.

Yoğunluk karakteri: Ayrık nizam genellikle düşük yoğunluklu yerleşimi işaret eder — villa, müstakil konut, 2-4 katlı bağımsız binalar. KAKS (emsal) ve TAKS değerleri tipik olarak düşüktür (emsal 0.40-1.50, TAKS 0.20-0.30). Şehir merkezi dışı, banliyö ve yeşil alan ağırlıklı mahalleler ayrık nizamdadır.

Avantajları: (1) Havalandırma ve ışık — her bina bağımsız cepheli; (2) Yangın güvenliği — parsel arası mesafe yangının sıçramasını zorlaştırır; (3) Peyzaj ve yeşil alan — bahçe alanları bireysel kullanılabilir; (4) Zemin emniyeti — deprem halinde komşu binalardan bağımsız davranış.

Dezavantajları: (1) Kullanım verimi düşük — aynı parsel büyüklüğünde daha az inşaat hakkı; (2) Yol ve altyapı maliyeti — dağınık yerleşim nedeniyle daha uzun altyapı; (3) Arsa maliyeti — yüksek çekme mesafesi nedeniyle arsa başına düşen daire sayısı az.

Yapılaşma düzeni değişikliği: İmar planı değişikliği ile ayrık nizam bitişik nizama veya tersine çevrilebilir. Bu genellikle yoğunluk artışı/azalışı kararıyla beraber alınır. Mevcut yapıların ruhsat durumu korunur; yeni yapılar yeni düzene uymalıdır.

Örnekler

  • 1.İstanbul Sarıyer'de bir mahallede ayrık nizam, emsal 0.80, 2 kat, TAKS 0.25 kararı → 1.000 m² parselde zemin 250 m², iki katta toplam 800 m² villa inşaat hakkı.
  • 2.Ankara Çankaya eski bir villa mahallesinde ayrık nizam, ön bahçe 5 m, yan bahçe 4 m, arka bahçe 3 m → parsel 20×30 m (600 m²) ise yapılabilir alan yaklaşık 11×22 m = 242 m².
  • 3.İzmir Karşıyaka sahilde ayrık nizamdan bitişik nizama geçişle imar plan değişikliği yapıldı → emsal 1.20'den 2.50'ye çıktı, villa mahallesi 4-6 katlı apartman karakterine dönüştü (10 yıl geçiş sürecinde).

Sık Sorulan Sorular

Ayrık, bitişik ve ikiz nizam farkı nedir?expand_more
**Ayrık nizam**: bina tüm yönlerden çekme mesafesi bırakır, komşu binalardan ayrıdır (villa, düşük yoğunluk). **Bitişik nizam**: bina komşu parsel sınırına **sıfır** çekerek taş duvar paylaşarak inşa edilir — yan cephelerde pencere olmaz, sıklıkla sokak boyunca sürekli bina dizisi oluşur (şehir merkezleri, apartman blokları). **İkiz nizam**: iki parselin bir yüzü bitişik, diğer yönler ayrık — eşler yapılar halinde (bazı villa siteleri). Hangisinin uygulanacağı imar planıyla belirlenir.
Ayrık nizamda ruhsat almak bitişik nizama göre daha mı kolay?expand_more
Prosedür olarak fark yok; her ikisinde de aynı ruhsat süreci uygulanır (3194 sayılı Kanun md. 21-22). Ancak ayrık nizamda daha fazla çekme alanı bırakıldığından, belediye projesinin onaylanması daha basit olabilir — komşu parsellerin yapısı ile kesişim riski azdır. Bitişik nizamda komşu duvar/cephe uyumu kontrolü ayrıca yapılır.
Çekme mesafeleri neye göre belirlenir?expand_more
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 25-27 temel değerleri belirler: ön bahçe min. 5 m (bazı yerlerde 3 m), yan bahçe min. 3 m + yapı yüksekliğinin 1/2'si (H/2 formülü), arka bahçe min. 3 m. Yerel imar planları bu asgarilerin üzerine çıkabilir (örn. ön bahçe 7 m). Asgari mesafeler altına düşülemez; aşan mesafe belediyece kabul edilirse uygulanır. İstisnalar: köşe parseller, yola cepheli olmayan parseller.
Mevcut ayrık nizam evimi bitişik nizama çevirebilir miyim?expand_more
Kural olarak hayır — imar planı ayrık nizamsa komşuyla bitişik yapı yapamazsınız. Plan değişikliği gerektirir; bu da belediye/büyükşehir belediyesi meclisi onayı ve askı süreciyle aylar sürer. Komşu parsellerin hepsinde değişiklik istenmezse münferit değişiklik genelde reddedilir (plan bütünlüğü ilkesi). Mevcut ruhsatlı bina korunur; sadece yeni yapımda yeni düzen uygulanır.

İlgili Terimler

Çekme Mesafesiİmar PlanıKAKS (Kat Alanı Katsayısı / Emsal)TAKS (Taban Alanı Katsayısı)

Kaynaklar

  • • Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 4 (tanımlar) ve md. 25-27 (çekme mesafeleri)
  • • 3194 sayılı İmar Kanunu md. 21-22 (ruhsat)
  • • Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği (plan kademeleri)

Parselinizin imar durumunu anında görün

İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisiyle imar durumunu ücretsiz sorgulayın. KAKS, TAKS, çekme mesafeleri ve plan notları.

İmar Durumu Sorgulaarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24